幸福指數、青年未來和房地產預售製度

    幸福是每個人終身追求的一種感覺。不管是想買個包，買個手機買個電腦，讀個好學校，娶個好媳婦兒嫁個好老公，買個好房子等等，都是為了在幸福的路上多走一步，更接近幸福一點。幸福感是一種感覺，也可以說是人生存和追求的終極意義。但是什麽是幸福沒法定論，因為每個人追求的東西不同。但是普通大眾普遍追求的一些指標可以統計和評分來大體評判特定人群的整體幸福感，也就是幸福指數。眾所周知，並不是越有錢就越幸福。毫無疑問當然，收入是幸福感其中一個非常重要的原因。經濟水平的發展十分重要，尤其是在擺脫極端貧困方麵。而健康水平同樣是影響幸福程度的因素之一，毫無疑問，身體和心理健康水平都需納入考量。
    幸福指數A類指標：涉及認知範疇的生活滿意程度，包括生存狀況滿意度(如就業、收入、社會保障等)，生活質量滿意度(如居住狀況、醫療狀況、教育狀況等)。B類指標：涉及情感範疇的心態和情緒愉悅程度，包括精神緊張程度、心態等。C類指標：指人際以及個體與社會的和諧程度，包括對人際交往的滿意程度、身份認同，以及個人幸福與社會和城市發展之間的關係。 美國的經濟學家P.薩繆爾森提出了一個幸福方程式：效用/欲望=幸福指數。欲望是一種缺乏的感覺與求得滿足的願望，它分為五種層次，從下至上：第一個層次是人的基本生理需要，第二個層次是安全需要，第三個層次是歸屬和愛的需要，第四個層次是尊重的需要，第五個層次是自我實現的需要。一般以五個指標來評估居民幸福指數，包括社會活動、社會地位、財富狀況、交際能力和身體狀況。
    在聯合國可持續發展解決方案網絡(SDSN)與哥倫比亞大學地球研究所共同發布的《全球幸福指數報告》中的157個樣本國家和地區中，中國排第83名，台灣排名35，香港排名67。報告有一套非常複雜的標準，這套標準包括九大領域：教育、健康、環境、管理、時間、文化多樣性和包容性、社區活力、內心幸福感、生活水平等。在每個大領域下，又分別有3-4個分項，比如教育領域下有讀寫能力、學曆、知識、價值觀等，總計33個分項。排倒數的國家是阿富汗，排名154，其次是多哥和敘利亞。布隆迪排名最後，157名。
    據2015年6月香港《星島日報》報道，民意調查機構蓋洛普(Gallup Poll)公布全球幸福指數，拉美國家巴拿馬蟬聯榜首，香港排在下遊的120位，台灣排59位，中國排127位。
    不知道大家對這幾個全球排名感覺如何。我個人的感覺是，周邊接觸到的絕大部分人都不幸福，偶爾有些自我感覺良好的，要麽是表演幸福，要麽是虛榮。那不是幸福。絕大多數人每天都被各種不同的焦慮所圍繞--我們不幸福。
    更重要的是，很多人迷惘，不知道該怎麽才能追尋幸福。很多人還沒出發就已經覺得被打到了。因為現行的根深蒂固的規則已經讓勝負已定。

    青年的未來在哪裏？

青年追求決定國家未來。愛國、敬業、奉獻，這些不時尚，甚至一些年輕人不太願意提起的詞語，其實是一直以來，社會所崇尚與追求的核心價值觀的概括。時代開放了，思想多元了，並不等於沒有好壞對錯；允許“異質思維”的存在，不意味著放棄主流價值觀。核心價值觀之所以能夠存在，因為它是一種文化的傳承，一種精神的堅守，一種能獲得大多數人認同的行為規範。

    不同的國家，不同的曆史時期，都會有自己的核心價值觀。即便在美國這樣價值觀多元的國家，也依然存在對核心價值觀的塑造與傳播。諸多的好萊塢大片，不管情節做怎樣的改變，技術手段怎樣提升，也不管其如何表達與包裝，內核都與“美國夢”及其涵蓋的愛國、自由、民主、平等相關。有人說，“高大上”的核心價值在網絡時代很難被年輕人所接受，其實，難以被接受的不是價值觀本身，而是這些價值觀的表達方式——是空洞說教，還是潛移默化，效果天壤之別。青年的未來需要在並不完美的現實裏，依然有理想，有追求，有堅守，在向上向善中實現自我，服務社會。但是再堅韌的種子，也需要必須的土壤和平台才能生根發芽乃至綻放。
習總指出，祖國的未來屬於青年，重視青年就是重視未來。各級黨委和政府要加強對青年工作的領導，為廣大青年成長成才、建功立業創造良好環境和條件，幫助和支持廣大青年在時代的舞台上展現風采、發光發熱，努力為實現“兩個一百年”奮鬥目標、實現中華民族偉大複興的中國夢貢獻青春的激情和力量。

    但是，未來是光明的，道路卻顯得異常屈折。

    我們看到的是不管是大學還是小學乃至幼兒園，都已經被功名利祿所包圍。浮躁成了主流的狀態。大學生們作為青年的主要代表，卻更多的是迷茫。找個高薪工作，有項目有資金的導師，找個高富帥白富美（為什麽都離不開“富”呢？）成了最有理想的人生觀。“成功學”泛濫教導的卻並不是真正的抱負和事業心，而隻是虛榮。“背棄了理想，誰人都可以”。於是畢業即失業，或者投身於滾滾紅塵，艱難生存，還怎麽能“不忘初心”？又怎麽能像往日的師傅一樣潛心苦學數十年專注於一件事，做到極致，不斷鑽研，不斷開發，不斷創新，搞懂搞透，無限的發揮自己的創造力？投身於各行各業的年輕人如果都能有這種追求，那各行各業的科技水平和工藝的持續發展精益求精就是水到渠成的，“工匠精神”也會成為令人敬佩的谈球吧体育官网在线入口素養，而不是口號式的鼓吹可以取得的效果。這樣的環境下青年才可以把自己的興趣和特長與工作結合起來，發揮出在最大的效能。對於每個個體來說，有興趣有愛好，有谈球吧体育官网在线入口有追求，幸福感也會大大增加吧。

    我們的青年，在學校就要攀比衣食住行，還未畢業就要為找個養家糊口的工作而苦苦掙紮不惜犧牲自己的谈球吧体育官网在线入口、興趣。養家糊口當然是責任，但是如果能讓大部分人的興趣和工作相統一，讓大部分人的價值觀回歸到本性，能創造的價值應該會更大。現實上來說當有沒有房子成為能不能找到女朋友的必要條件後，大部分青年步履維艱。“高薪”成為了找工作的唯一標準，收入水平成為了成功的唯一標準，成為了出賣自己的時間、健康、感情、理想的唯一價碼。而高不可及的房價就像是個夢，很多脆弱的人連夢都不敢做就隻能放棄了。沉溺於網絡遊戲，就像精神鴉片。網吧才2元一小時啊，還有空調。網絡世界也許能找到更多的幸福感，在那裏也許可以扮成其他人，其他自己想成為的“成功”的人，廉價而高效。況且還有各種低成本的騙術等著你去發掘和實現，每天QQ上都會收到各種詐騙信息。因為網絡是最低成本的詐騙發起地，詐騙成為這一部分沒有資本沒有平台的青年的最佳的選擇。對於這部分青年來說，他何嚐不是犧牲了自己的理想，犧牲了自己的青春。但更大的受害者確實受騙者，卻是整個社會。

    我們的青年，本來都有自己的追求。有的愛音樂，有的愛美術，有的愛旅行，有的愛木工，有的愛發明，有的愛建築，等等。但是大部分青年人作為所謂的屌絲，卻沒有錢來實現自己的追求，做自己想做的事。沒法實現自己的興趣愛好，甚至不敢買自己想買的東西。幸福感在哪裏？哪怕是找到好工作的白領，存錢買房成了最大的目標。所以我們的存款率存款額巨大，流動性不足。怎麽辦？降息，降準，增發。刺激內需。但是即使有錢，中國人敢花嗎？存錢買房、存錢結婚、存錢養娃兒、存錢治病、存錢讀書、存錢買墓。哪怕存款的速度遠遠跟不上房價學費醫療費墓地價格的上漲速度，那也得存啊，總要向前看，總要努力啊是吧哪怕看不到希望？放棄了理想沒關係，背離了自己沒關係，道德標準下滑沒關係，價值觀偏移沒關係，環境汙染殆盡沒關係。但是在付出了這麽多之後，還是不能“成功”，還是買不起房，還是屌絲，那到底是哪裏出問題了呢？
網上的東西便宜，所以網絡銷售火爆，擠垮實體店鋪。不良商家看到這個契機就推出假冒偽劣商品，達到泛濫的地步。甚至連食品藥品奶粉疫苗都不能保障安全了。這是一個怪圈，是一個惡性循環。就像大環境中的金融經濟和房地產經濟擠垮實業。虛無的金融經濟和房地產經濟撐大了表麵數據，但卻無異於飲鴆止渴。遏製了滿足日常所需的內需消費，扼殺了青年們滿足自己的小小興趣小小幸福和快樂的膽量，要知道一套房子足以讓兩個青年的兩家人節衣縮食十幾年，談何興趣消費，談何追求理想？

    房地產經濟已經快要壓垮實體經濟了。人的流動總是往工資高的地方和行業去，資本的逐利性就是人的逐利性。房地產的“繁榮”炒高了地價，工業用地的價格也水漲船高。建廠房的成本當然也是一樣增加。而以本人所在的小城市為例，作為生產者的員工月薪一般3-5千元，但是建築行業的技術工人日薪可達3-5百元。導致工廠工人工作積極性降低，人心浮躁，甚至不服從管理乃至破壞生產，很簡單大不了不幹啦去工地。雖然辛苦點但是工資還高呢，雖說不是每天有活幹但是一個月幹十天就抵上一個月班，剩下二十天還能打牌玩去呢。導致實業工廠生產效率降低，人工成本進一步增加。而我們的CPI居民消費價格指數（這個是不包含房地產價格的）增長率並不高，大概隻有4%左右每年，這4%中還有相當一部分是由於油價等大宗谈球吧-体育赛事價格上漲帶來的連鎖反應。換言之實業產出的谈球吧-体育赛事價格並沒有大幅上漲，那麽這些土地、建築、人工等成本的上漲無疑都成為實業工廠的巨大負擔。但是，這還不是最重要的。貸款政策才是壓死實體經濟的最後一根稻草。資本的逐利性讓銀行很願意將貸款發放給穩賺不賠的房地產業，卻對實體經濟的中小企業收緊銀根。畢竟實體企業利潤率低回本周期長，是賺是賠還不一定呢。當然這是對比的房地產永遠上漲的情況。不過很現實的現象是筆者最近看到多地都有很多半途而廢的廠房和倒閉的實體公司，據稱都是因為還清了銀行貸款後續貸的時候未獲批準導致資金鏈斷裂而垮掉的。
房地產業的欣欣向榮，讓所有人都認為房價隻漲不跌而且是上漲速度最快的，當然銀行是最大的推手，因為銀行是房地產業最大的接盤俠。幾乎所有的地，所有的房子，東歐被抵押給銀行做了貸款。要知道這個抵押可是按照當時的市場價格抵押的，並不是成本價格。如果房價持續上漲，銀行是相當安全，因為違約者將麵臨銀行收回地產或者房產的風險，銀行收回後甚至可以溢價賣出去再賺一筆。但是，如果房地產價格下降會怎麽樣？
必然有很多投資者放棄還貸主動違約，導致進一步供過於求，價格進一步下滑成為惡性循環，銀行哪怕收回房產地產，因為貸出的是房地產價格上漲時候的市場價格，收回的隻是成本價格建造的房子，而在房地產不景氣的時候房子隻是一堆磚石瓦塊而已，這時候銀行就成了最大的輸家。股東們不會讓這一現象發生，所以必須推動房地產市場持續高速增長才能用越來越大的泡沫掩蓋這個爛攤子。從這個房地產綁架銀行的角度看來，房地產綁架了所有人。因為我國的大部分銀行雖說是股份製，但還是國有銀行。而且銀行放貸出去的錢，也是全體國民省吃儉用存下來準備買房子或者養老的錢。房價下跌導致的銀行破產結果是沒買房的人可能血本無歸，有一套房的人相對安全反正要住的，有多套房的人資產縮水，多餘房產低價也無法拋售。所有人，所有行業都被房地產綁架了。去庫存怎麽去，是讓本來就無心種地任由土地荒蕪的農民進城買房，還是鼓勵大家再生二胎然後等個十幾年房地產泡沫撐不下去了，下一波接盤俠又長大？事實上大家都清楚，這都是頭疼醫頭腳疼醫腳，甚至都隻是飲鴆止渴。拖得越久，摔得越重。

    我們知道房產商他拿地的錢，是從銀行貸款的；修房子的錢，是建築商墊資的。基本上就是“空手道”。
房子修好後在正式開盤前，通常要舉行一個“內部認購會”。這個內部認購，其實就是召集公司內部員工和一些相熟的炒房客 （或者幹脆是一些從招聘會上收集的臨時聘用人的“身份證複印件”），以這些人的名義來買房子，全部用銀行貸款來買。並且，此次交易上報給銀行的交易價，必須比實際的內部交易價提高30%。為什麽？因為貸款買房要首付兩成啊！舉個例子，如果你想收回100萬，那你就必須以130萬的房價向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢就是：130萬×0.8=104萬；你實際裝進 口袋的錢就是：104萬—4萬（給相關銀行人員的“好處費”）=100萬。就這樣，通過開盤前的內部認購，房產商其實已經成功的全部收回了投資，把所有的風險轉給了銀行。到這時，房產商再打廣告賣房子，並歸還“買地的銀行貸款”和“修房子的建築商墊資”。 如果有真正的投資者或者剛需者買房，那就按這個加價了30%的價再加上利潤賣給他；如果一直沒有投資者買房，那就不斷的把自己的房子加價轉貸給自己，不斷的用銀行的錢來還銀行的債。不過，由於已經收回了按揭貸款的首付款，所以後麵的操作並不需要每一次都加價30%，隻需按著樓市房價本來的上漲幅度加價就可以了。其實銀行在這個過程中是推手，也是最大的風險承擔者。是被綁架者，也是患上斯德哥爾摩綜合症的綁架者：被房地產綁架的銀行必須綁架全體和銀行有關聯有經濟往來的行業和個人，才能維護自己的利益。

  
    那麽，商品房預售製度又是扮演怎樣的角色呢？商品房預售製從香港傳至內地，在發源地香港，商品房預售又是怎樣的呢？
　　對於“賣樓花”（即期房銷售）的來曆，香港有多種版本。大致的說法就是香港的房地產巨頭發明了此方法，之後“樓花”讓許多人賺到錢，同時又解決了許多人的居住問題。20世紀50年代初，香港政府還未推行公共房屋製度。許多人棲身於木屋或者其他臨時住宅，住房的需求是相當高，不過大多數居民的儲蓄很少。一些房地產商就想出妙招，在樓宇未蓋好之前，預收買家一部分資金。待樓宇竣工交付使用時，買家再付餘款。“樓花”製度下，多方在其中獲得利益。　　在1955年到1965年間，“樓花”製度給香港的發展注入極強的動力。上世紀60年代中期香港發生了地產有關的金融危機。之後的幾十年間，香港政府出台了大量商品房預售製度的規範性文件，如香港的樓花一般是毛胚房，禁止炒賣樓花行為等。在這方麵，內地相應的監管有些滯後。
　　相比於發達市場經濟中的現房銷售製度，商品房預售製度有一定的特點。購房者在房屋未竣工前交付一定的款項，而開發商則做出房屋將售予樓花購買者的許諾。雖然房屋買賣合同尚未成立，商品房預售的合約行為卻已受到法律保障。雖然預售製是香港的一項發明，現實中卻容易被人利用。房地產開發的高杠杆和開發商的高負債，都可能推高樓價，也可以導致金融危機。
　　更重要的是，樓花事實上是可以炒賣的。一些人在預售期購買大量樓花，之後再賣給終端客戶。中間的投機商可以借機捂盤或者製造各種扭曲市場的行為。此外，“貨不對板”也是樓花製度中容易引起糾紛之處。這也是許多民眾對預售製不滿的原因。有人覺得，商品房預售是開發商精心設計的騙局。他們製造“期房價格低”的假象，無償占用購房者的預付款，也無需承擔房屋建成後的存貨成本。開發商拿到預售款之後，獲得銀行貸款，還能到下一個項目囤地炒地。買房者承擔風險：開發商不按期交房，或交房之後有瑕疵，維權很麻煩。據說，預售製是開發商利用強勢地位對買房者的欺壓。

    通常買東西都可以看到最終谈球吧-体育赛事鑒定其質量如何，但買預售房的人在簽署有效合同的時候卻沒有這樣的好處。合同：購買預售房要先簽合同，但要等到樓房建成、住宅平麵圖注冊之後，合同才能履行。建築材料包括鋼筋水泥、地板磚、牆麵磚之類的材料消費者幾乎沒有挑選的權利。購買預售房，在施工過程中，經常需要對建築圖紙進行修改，有時可能會導致完工後的單元與原來圖紙所顯示的並不完全一致。買主既無從確切了解住房單元建成後是什麽樣子，也無法準確得知住房固定裝置和裝修的質量和規格。有時住房固定裝置和裝修的質量、規格與買主在購買時所想象的與完工後住房單元的樣子並不相符。甚至，樓盤延期交付數不勝數甚至成為常態，爛尾導致無法交付的案例也屢見不鮮。購房者全家辛苦半生的購房款打了水漂。
    2012年八月初，市場傳出住房和城鄉建設部研究取消“商品房預售製”消息。此後住建部出麵辟謠，否認市場的傳聞。因為擔心“商品房預售製”被取消，滬深交易所的房地產股價全盤下跌。由此可見預售製度對房地產的貢獻和影響。

    《城市商品房預售管理辦法》自1995年1月1日起正式施行以來，我國的房地產價格一路高歌猛進。我們來看看這個辦法的相關條款：
第五條 商品房預售應當符合下列條件：
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
第六條 商品房預售實行許可製度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。
未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。
第十二條 預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。
由於開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。
第十三條 開發企業未取得《商品房預售許可證》預售商品房的，依照《城市房地產開發經營管理條例》第三十九條的規定處罰。
第十四條 開發企業不按規定使用商品房預售款項的，由房地產管理部門責令限期糾正，並可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。
第十五條 開發企業隱瞞有關情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當手段取得商品房預售許可的，由房地產管理部門責令停止預售，撤銷商品房預售許可，並處3萬元罰款。

    我們來逐條看看這些條款是怎麽實施的。
    綜合我國國情，投入資金是否達到25%這個，相信每個房產商都會想辦法讓報表顯示達到。確定施工進度和竣工交付日期自然不在話下。《商品房預售許可證》的取得，可以參考第十五條指導的方法，畢竟萬一被發現是違法取得，也無非是撤銷許可並處罰金3萬元。不按規定使用商品房預售款項的，也就是說將購房款挪作他用的，可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。對於動輒數億數十億的房產預售款來說，3倍以下但不超過3萬元，這還真是要好好算算。。。三萬元可能連九萬牛一毛都算不上。完全可以忽略不計的違法成本對應著數億數十億的資金，這是在逼著他違法啊！至於預售的商品房交付使用之日起90日內辦理屬權登記，我想大部分房產商應該都沒有按規定落實。筆者所處的小城據說相當部分小區入住多年都還沒法辦理房產證，因為各種手續不全？這些不是應該在預售前就審核的嗎？至於“開發企業應當承擔違約責任”，在整個購房過程中，購房者都沒有話語權甚至知情權。收房前對房屋質量、小區配套沒有知情權控製權，對開發商延期交房的也無計可施，對交房後因為開發商證照手續不全辦不了房產證無能為力，對小區學區劃分沒有決定權。筆者所在的小城因為以上這些問題經常發生業主到政府門前舉橫幅維權的現象，讓政府公信力和形象受到影響，這也是房地產綁架政府的一個微觀明證。開放商違法不需成本，開發商違約了購房者無計可施，因為大不了開發商說給你退房行了吧？殊不知當時購買預售房的時候的價格現在已經又大幅上漲，此時按原合同價退房損失更大，退房了就又買不起或者又要多花幾十萬才能買到房了。這些都讓開發商可以肆無忌憚的違約違法，因為不需要承擔任何責任和懲罰，隻需要背負一點道義上的壓力。而這個，在巨大的利潤麵前，可以很輕易的拋開一邊就行了。

    那麽假如取消了商品房預售製度那會怎樣呢？
    首先銀行壓力沒那麽大了，風險降低。現房貸款的風險畢竟比期房貸款的風險要小。可能會在一定時期內導致房產價格下滑，部分沒有實力的小房地產商破產。但換個角度這何嚐不是優勝劣汰的過程？房地產生產銷售過程中違規違法的更多的更普遍的也是這些沒實力的小型房地產商，製造了太多社會事件，增加了不穩定因素，危害了政府公信力。而房地產價格一定的下滑，會緩解青年的購房壓力和大家對房地產的關注度，解放出更多的勞動力，包括普通工人和我們的青年，可以不再聚焦於房地產，踏踏實實的做好本職工作，青年購房壓力減小後可以潛心專注做自己的工作甚至追求自己的興趣，銀行的存款的流動性並不會因為房地產的增長變緩而停滯，達到一定的臨界點後當買房不再成為整個社會的普遍負擔，全體國民敢於消費，不光可以提高流動性擴大內需刺激消費，更可以提高全體國民的勞動積極性和生活積極性，自然會提高幸福指數。
不用怕被房地產綁架，一味的隱忍退讓隻會讓泡沫越來越大危險性越來越大。不破不立，隻有掙脫出來才能把銀行，實體經濟，青年們，全體國民從房地產的綁架中解放
出來。也許沒有了這麽大的購房壓力，整個社會的經濟更活躍，生活更純粹，人心更淳樸，更容易“不忘初心”，更容易發揮“工匠精神”，青年們更愛國、更敬業、更樂於奉獻。青年強，則中國強。那樣的未來，或許是更有前景，更可持續發展，更不可限量的未來。